En los últimos años, el mercado inmobiliario ha sufrido transformaciones notables, muchas de las cuales han sido impulsadas por la implementación de algoritmos.
Estos sistemas automatizados han adquirido un rol significativo en la fijación de precios tanto de alquiler como de venta de propiedades.
Los algoritmos de valoración, en particular, independientemente que «surfean» sobre una inteligencia «artificial» están controladas por otra inteligencia nada artificial pero si muy intencionada y solo respondiendo a los elemento de un poder desligado totalmente de las problemáticas sociales que generan, dirigidas a ser un factor que contribuye al incremento de los precios de venta, debido a que se basan en datos que a menudo están sesgados por precios de oferta sin reflejar los precios de venta reales.
Esta innovación tecnológica representa un cambio significativo en un mercado tradicionalmente estático, proporcionando herramientas que predicen las preferencias de vivienda de los compradores y evitan visitas innecesarias a propiedades.
El papel de las empresas de software inmobiliario
Empresas como RealPage han desarrollado algoritmos sofisticados que analizan grandes cantidades de datos para proponer precios de alquiler a los propietarios.
Estudios recientes muestran que muchos de estos propietarios suelen seguir las sugerencias de los algoritmos sin realizar cuestionamientos, lo que ha llevado a acusaciones de colusión y manipulación intencionada de precios en el sector de arrendamientos.
Estos algoritmos, al procesar información de manera automatizada y coordinada entre competidores, podrían facilitar la convergencia hacia precios desleales sin necesidad de un acuerdo explícito, generando preocupaciones sobre posibles prácticas anticompetitivas.
Aumento de precios coordinados
Las autoridades están investigando a la empresa RealPage y a varios de sus clientes, incluido Cortland Management, por supuestas prácticas de fijación de precios mediante algoritmos.
Se sospecha que los algoritmos de RealPage sincronizan las decisiones de precios entre los propietarios, lo que podría resultar en incrementos de rentas a nivel nacional.
Impacto en los inquilinos
La implementación masiva de algoritmos para fijar los precios de alquiler está afectando directamente a los arrendatarios.
RealPage indica que sus sistemas pueden incrementar los ingresos de los propietarios de un 2% a un 7%, lo cual podría resultar en incrementos notables en los costos de alquiler para los inquilinos.
Aumento de precios coordinados
Las autoridades están investigando a la empresa RealPage y a varios de sus clientes, incluido Cortland Management, por supuestas prácticas de fijación de precios mediante algoritmos.
Se sospecha que los algoritmos de RealPage sincronizan las decisiones de precios entre los propietarios, lo que podría resultar en incrementos de rentas a nivel nacional.
Impacto en los inquilinos
La implementación generalizada de algoritmos para establecer precios de alquiler impacta a los inquilinos directamente.
RealPage señala que sus aplicaciones pueden aumentar las ganancias de los propietarios entre un 2% y un 7% anualmente, lo que resulta en un incremento significativo en los costos de alquiler para los inquilinos.
La insolvencia, que se ha exacerbado desde el año 2020, ha influido notablemente en la migración interna, forzando a muchas personas a moverse desde zonas donde esta espiral de subida de precio ha sido diría yo abusivamente exagerada, hacia otras zonas más asequibles.
Esta situación evidencia las complejidades económicas y sociales que está afectado a la población dentro de muchas zonas metropolitanas.
Transparencia y regulación
A medida que los algoritmos adquieren más influencia en el mercado inmobiliario, surgen preocupaciones sobre la transparencia y la regulación.
Varios expertos y autoridades abogan por una mayor supervisión y regulación de estas prácticas para garantizar un mercado justo, evitar prácticas anticompetitivas y mitigar los sesgos inherentes en los datos de entrenamiento que pueden conducir a valoraciones infladas de propiedades.
La transparencia algorítmica se considera esencial para preservar la rendición de cuentas, fiscalizar las decisiones de los poderes públicos y proteger a las familias contra la arbitrariedad o la discriminación en las decisiones automatizadas.
Alternativas y soluciones
Ante esta situación, algunos propietarios y agencias inmobiliarias han optado por métodos más tradicionales para determinar los precios, como el análisis exhaustivo del mercado local, la comparación con propiedades similares y la negociación directa con los inquilinos potenciales.
Además, se están explorando soluciones tecnológicas más transparentes y éticas que utilicen algoritmos de aprendizaje automático supervisado y datos desagregados para el análisis de datos y la fijación de precios, con el fin de mitigar los sesgos y garantizar prácticas justas en el sector inmobiliario.
Conclusión
En resumen, los algoritmos han adquirido una influencia significativa en el mercado inmobiliario, especialmente en la determinación de los precios de alquiler y valoración de propiedades.
Si bien estas herramientas pueden ofrecer eficiencias, también plantean preocupaciones sobre prácticas anticompetitivas, falta de transparencia y sesgos inherentes en los datos de entrenamiento que pueden conducir a valoraciones infladas.
Es fundamental abordar estos desafíos mediante una mayor regulación, supervisión y transparencia algorítmica para garantizar un mercado inmobiliario justo y equilibrado para todos los involucrados, evitando la discriminación y preservando la rendición de cuentas en las decisiones automatizadas.
